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満室経営オーナーインタビュー

川上 和夫 様

時代のニーズに合った物件で、正確に採算を管理。
マイルーム館グループの提案と管理で高い入居率を維持。

平成13年に、中古物件を買いました。その物件は半分くらいしか入居させられずに困っていたところ、マイルームさんに相談し、管理をお願いすることになりました。それからすぐに満室になりました。その後、県庁の近くにコンフォールハイムという物件を建て、けやき台にも3件建てましたが、ほとんど満室になっています。

私が不動産経営をする際に注意している点は、とにかくお金の面で無理をしないということです。また、なるべく長いローンを組まないということです。そのために、私は物件ごとに通帳を分けて採算が分かるようにしています。今の時代、どんどん新しいアパートは建ってきていますし、古い物件は入居者が集まらなくなってきています。また、数年後には家賃が半分になる可能性もあるのです。ですから、物件ごとの採算を明確にしておくことは大事だと思います。

私は、不動産経営は投資だと思っています。アパートを建てる時には、設備に気を配りますし、マイルームさんからご提案をいただいて、それを参考に予算内で投資しています。やはり、時代のニーズにあった物件でないと部屋は埋まりません。今はシャワートイレや浴室乾燥機がついているのも当たり前です。それなのに、リフォームもせずに昔のままでは、お客様が入るはずがありません。しかし、その物件に投資をするには、それだけの採算が取れなくてはなりません。ですから、投資をして採算が取れないならば、手放して他の物件を購入する選択肢もあると、常に頭に入れています。

これからの時代に不動産経営で勝ち残るためには、他と差をつけるということがポイントになってくると思います。例えば、キッチンが良いとか、お風呂が広いとか、小さな庭がある、などです。そうしたテーマに積極的に取り組んでいけるオーナーでないと今後の厳しい時代に勝ち残れないと思います。

近隣のオーナーさんは、元々農地を持っていて、相続税のためにアパートを建てるという方が多いのです。しかし、相続税対策のために建てるだけで、何の対策もしないのでは部屋が埋まるはずがありません。収益がなければ相続税は払うことが出来ないのですから、収益が出る建物を持っていなければなりません。ですから、相続しても銀行から借りて、それを返していく力があるのか、この物件は収益が出るのかどうか、いざというときに売ることが出来るのかということを考えなければいけません。それが、元々農地を持っていて不動産経営をしているオーナーさんと、私との考え方の違いだと思います。

オーナー業をしていて一番嬉しいことは、部屋が満室になって、借主さんにも満足してもらえた時ですね。また、不動産業とは株と同じだと思うのです。安いときに買って、安く良い建物を作り、値上がりを待つ。そして、家賃でローンを返していき、ある程度の値段がつくところで売却して利益を出し、また投資が出来るという面白さもあると思います。

今の時代は、オーナーさんも他に仕事を持っている方が多いですから、自分で物件を管理することは難しくなっています。それをマイルームさんに管理をお願いすることによって、常にメンテナンスをしてくださるので、一度に大きな出費が出るということはなくなります。マイルームさんのスタッフの皆さんは、とても話しやすく、何でも相談できる存在です。今後もマイルームさんには、良い提案を持ってきていただいて、末永く良いお付き合いをしていきたいと思います。